市场上经常有投资者疑问，为何房价涨了这么多，地产股价却不涨。本文主要从逻辑和财务两个角度回答这个问题，整体结论是：
从主流地产股投资逻辑看，股价的表现从销售底部（成交量预期恢复）的时候开始、到房价上涨（基本面进入量价齐升）的时候基本结束，是领先于行业基本面变化的，其本质上是反映了地产在国民经济中的地位。
从财务角度看，房价上涨带来的增值有一半以上被土地增值税收走，NAV重估的幅度也低于房价涨幅；地价涨幅更高导致房企毛利率呈下降趋势，PE估值并不具备持续性。
一、投资逻辑分析：地产是宏观经济的稳定器
地产行业在经济中的份量大家都知道，从过去几轮小周期来看，地产景气度的下降通常意味着宏观经济的走弱、压力较大，地产成交量的低点往往对应着经济增速的阶段性低点。同时，房价的走势也常常领先于CPI，房价环比上升时也常常意味着宏观经济的阶段性复苏，未来CPI同比持续上行的可能性大。
我们借用过去一轮地产小周期的例子来说明这个问题。10年年底11年年初各城市出台限购限贷政策，新房成交面积快速下滑，甚至在11年4季度的时候，30个大中城市每个月成交同比下跌的幅度都在40%左右，百城房价环比也连续9个月环比下跌，成交的低迷一直持续到12年年初。与此同时，宏观经济持续走弱，CPI甚至一度降至2%以内。经济低迷而通胀压力较小的背景下，央行在12年初连续两次降准、又在12年中的一个月之内连续两次降息25个bp。货币宽松后，12年二季度开始地产成交持续修复，房价环比连续上涨，整个13年都保持非常高的景气度。此时，调控政策又开始收紧，13年2月国务院出台“新国五条”、3月央行强调继续加大楼市调控力度，此后到14年，地产景气度再次滑落至低点。对于地产股而言，最佳的买入时点就是在11年年底到12年年初，最佳的卖出点在12年年底到13年年初。
