自1998年住房市场化以来，中国房价几乎单边上涨。政府频频调控房市，但往往仅起到短期效果，越调越涨。
纵观全球，很少有国家可以做到保持房价长期稳定，但是德国却“独善其身”。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，扣除物价影响，德国近十年的房价以每年1%的速度下降。在历次金融危机中，德国房价从未大起大落。德国的房价长期为何如此稳定？对我们有哪些借鉴意义？
1 在全球“独善其身”的德国房地产市场
德国的房价以其长期的稳定性在全球独树一帜。1）从绝对住房价格来看：德国无论是名义价格还是实际价格都较低，且有较强的稳定性；2）从相对住房价格来看：德国的房价收入比和房价租金比均低于其它发达国家水平，甚至德国的房价上涨速度不及收入上涨速度，房价收入比逐步下降；3）从住房拥有率来看：德国的租赁市场是欧洲最大、最成熟规范的市场，且有较为完备的法律体系和配套措施。超半数的居民选择租房居住，进而减少购房需求，减少价格的波动。
1.1 整体特征：房价合理，房价收入比偏低
横向来看，在全球主要发达城市中，德国核心城市的房价和房价收入比偏低。从房价收入比看，慕尼黑、柏林不仅在欧洲处于低水平，在其他洲都处于低水平，伦敦、香港的大小大约是其三倍；从租房收益率看，德国在全球发达城市中处于中等水平；从房价租金比看，德国的回收期大概需要20多年，和美国相当，远小于伦敦、巴黎、深圳、香港；从房贷收入比看，慕尼黑72.15，柏林51.92，约为伦敦的四分之一，巴黎的二分之一；从房价来看，德国柏林的平均房价仅为4578美元/平方米，远低于伦敦房价（28713美元/平方米）及其他发达城市。
纵向来看，德国房价保持长期稳定性。1）1970-1981年是上升期，累计升幅约23%；2）1982-1996年是下降期，累计降幅约30%；3）1997-2007年是微幅波动期，房价基本保持稳定；4）2008-2015年是上升期，累计升幅约10%。
与德国房地产市场价格的低增长趋势不同，全球主要发达国家的房地产市场经过了多轮周期上涨。尤其1998年以后，全球房地产市场出现明显的集体繁荣现象。2008年次贷危机以后，全球QE和零利率，房价普涨。
德国在这几十年的波动幅度显著低于其他国家。1970-2015年，英国名义住房指数涨了50多倍，相对涨幅较小的美国都增长13倍多，只有德国和日本增长3倍多。日本虽然数值和德国差不多，但是背后的机理完全不一样，日本经历了房地产疯狂上涨到泡沫破裂的过程。
